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开发近16年屡被喊"鬼城" 杭州超级大盘如何活过来?

"535路试点推出'夜间定点服务'。"9月底,广厦天都城业主小林看到报纸上刊登的一则通知,高兴地笑出了声。

"打了好多次12345市长热线争取,终于等到了。"增设一班从家往返市区的通勤车,对于在天都城生活了近10年的小林而言,仿佛解开了一个生活中的死结。而他相信,这会是一个好的开始。

含着金汤匙出生 卫星城却变"鬼城"?

"10年前,我第一次来到天都城,觉得这个地方真的是美得不得了。"几乎是一见钟情,新杭州人小林把家安在了天都城。

彼时,确是广厦天都城的辉煌期。自2000年规划伊始,天都城拉开造城帷幕,这个位于杭州近郊的卫星城就走上了蓬勃发展的道路。美轮美奂的法式建筑风情、108米高的"埃菲尔铁塔"、占地1000亩的天都城欢乐四季公园、杭州稀缺的法式五星级酒店……在外界眼中,天都城概念超前、高贵华丽。

像小林一样被天都城吸引而来的业主并不少,但这场造城运动并非一帆风顺。2013年,外媒发文指"中国'巴黎'是鬼城",一组"农妇在埃菲尔铁塔下种地"的照片也在网上广为流传。内忧外患之中,天都城褪下华美霓裳,长期被扣上了"山寨、高空置率"的帽子。

广厦天都城铁塔周边(图片来源于网络 摄于2013年)

"鬼城!"直至如今,天都城发展已近16年,不少人对其印象还停留于此。"打开网络一搜,跳出来的都是负面信息。"2015年刚接手天都城时,天都城副总经理姜秋燕坦言,"操盘压力非常大。"

此前网络上关于天都城"鬼城"的舆论

把脉超级大盘 配套、管理、产业长期缺席

翻阅资料不难发现,全国范围内不乏天都城式的超级大盘,诸如贵阳花果园、北京"天通苑"、昆明"润城"、兰州"东部科技新城"等等。

虽然坐标不同,它们的发展却遭遇了相似的坎坷。贵阳花果园曾因交通拥堵遭人诟病;"天通苑"曾因作"睡城"不受人待见;体量100万方的成都"欢乐城198"则因管理不善变成了烂尾楼。

"加重城市设施负荷、挤占生态空间。"一些规划专家认为,超级大盘容易成为拖累城市的"包袱"。而究其内部,"规划先行、配套滞后"的模式往往成了项目健康发展的绊脚石。

天都城的困境也显而易见。小林曾通过"老带新"的方式喊过不少朋友来买房。"够便宜!"在这些刚需客眼中,价格是天都城最大的杀手锏。与之相对的是,天都城曾引以为傲的大盘优势并不具备很大的吸引力。

"住了那么多年,配套跟不上啊。"老业主石爷爷曾经逢人就说在天都城"住不惯",令他不满意的地方包括缺失的商业配套、不便的公共交通等等。"物业管理不好,社区环境差。公园定位不对,人气不旺。"此前,在业主论坛中,类似的吐槽比比皆是。

未改造前的香榭丽商业大街环境较差(凤凰房产摄于2016年初)

"没有产业,无法形成一个生态闭环。"透过这些困境,姜秋燕还瞄准了天都城的另一个缺口。"如果能通过产业吸引人群留驻,这里将变得非常有活力。"

灌猛药治病 "睡城"做加法后迎苏醒?

"怎么改变天都城?"姜秋燕的办公室,一眼就能望到铁塔。这座地标性的建筑曾为天都城带来了许多光环,却也禁锢了这个大盘的发展。

斟酌反复,新的操盘手在大量居民调研的基础上,决定回归初衷,将法式进行到底。大刀阔斧的社区改造,在中轴线的景观上做了不少加法。如今,铁塔重换新颜,周边花海、跑道环绕;香榭丽大街焕然一新,装点着鲜花的阳台增添了不少法式风情。

如今的铁塔实景(凤凰房产摄于2016年9月)

门面粉饰只是一环。循着姜秋燕的思路,产城融合将会是一剂猛药。"家门口创业、家门口就业",此前,北京天通苑依托社区周边的产业园区和科研院所,实现了回+双创社区模式。2016年上半年,深圳华侨城的旅游综合业务以57.93亿居于营收之首,力压房地产业务。

这些超级大盘的改革为天都城树立了榜样。目前,教育、旅游被视作激活天都城的利器。教育方面,天都城已引进天恩蒙特梭利幼儿园、上海光华国际学校等教育资源。旅游则将围绕天都城欢乐四季公园展开。

正在建设中的天都城蒙特梭利幼儿园(凤凰房产摄于2016年9月)

"不止是想做开发,更想做配套建设。"按照新操盘团队的意思,"未来,天都城将摒弃单纯拿地建房的模式,而是去做好一个运营者的角色。"比如打造教育产业链,为学校做配套建设。比如,重新整合旅游资源、攻关旅游产业。

今年国庆,天都城欢乐四季公园迎来了首届"天空狂欢节",与其早几年前推出过的"AEMI小丑嘉年华"、"恐龙嘉年华"相比,"天空狂欢节"带来了更大的影响力。

"现在看得到的改变,是房产销售数据的变化。未来还有很大的想象空间。"从"鬼城"蜕变为一个产城融合的宜居之地,天都城的逆袭之路还要走多久?我们静观其变。

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