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词条:REITs概念全解析
词义:房地产信托投资基金

REITs(Real Estate Investment Trusts)是指房地产信托投资基金,它是以发行收益凭证的方式汇集普通投资者资金,由房地产开发企业等专业机构进行房地产投资经营管理,并将投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs不动产利用资本市场直接融资和退出的主要工具和渠道,是房地产证券化的重要手段[ 详细 ]

收益来源:租金收入+物业增值

构成REITs价值的有两部分,其一是自持有物业的租金收入(按照国际惯例,90%以上的物业收益要与投资者分红),其二是物业增值收入。

 

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分类:REITs的组织构架与分类

1、根据组织形式,REITs 可分为公司型以及契约型两种。
2、根据投资形式的不同,REITs 通常可被分三类:权益型、抵押型与混合型。
3、根据运作方式的不同,有封闭与和开放型两种 REITs。
4、根据基金募集方式的不同,REITs被分为公募与私募型。[ 详细 ]

对比:国内外REITs产品的差异

1、交易结构组织形式不同
2、面临承担的税负水平不同
3、运营方式收入来源不同
4、收益分配方式不同
5、募集形式不同

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解析:REITs模式为何在国内受到青睐?
①分散投资风险 变现性高

REITs通过资金的"集合",为中小投资者提供了投资房地产业的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。对个人投资者而言,REITs拓宽了投资渠道,增加了一个风险较小、收益较高的投资品种。投资者无须直接拥有房地产或准备大量资金,就能轻松投资并获得房地产投资的盈利机会,坐享分红。[ 详细 ]

②盘活存量 加速资金流转

REITs对投资者而言,扩大了投资范围,提供了一种相对安全、收益稳定、流动性强、信息透明且与传统的股票、债券等投资产品相关性较低的产品。REITs通过资产出表进行融资,能够明显改善公司的资本结构;快速盘活存量,加快资金流转速度。REITs也能给商业房企提供一种有效融资渠道以及一种及时便捷的退出方式。 [ 详细 ]

③开创新大类资产 扩大税基

REITs对政府而言,可以帮助盘活社会存量房产,从而扩大税基。由于收益主要来源于租金和房产升值,因此对REITs投资需要把握整体宏观经济走势和行业变化规律。大部分收益将用于分红,这在中国市场上将开创一种新的大类资产。REITs的长期回报率相对稳定,与股市、债市存在一定相关性。[ 详细 ]

④维稳金融 满足保障房建设融资需求

REITs使政府能以市场化手段更有效地整合民间资本,从而为保障房建设提供急需的资金。一方面实现有效供给,另一方面柔性吸纳投资房地产资金的流动性,降低房地产市场的投机需求,同时,也可逐步分散长期以来由于房地产开发商过度依赖银行信贷导致的金融体系风险集中问题。[ 详细 ]

围观:REITs在房地产业中的运用
新派:国内首单权益型公寓类REITs

新派公寓权益型房托资产支持专项计划是我国首单长租公寓资产类REITs产品,也是国内首单权益型公寓类REITs,于2017年10月11日在深交所正式获批发行,拟发行金额为2.7亿。此单长租公寓REITs的发行将对国内住房租赁市场开展资产证券化和REITs的全面启动起到重要的示范作用。[ 详细 ]

保利:国内首单央企租赁住房REITs

10月23日周一,中国首单租赁住房REITs获批通过,预示住房租赁市场进一步发展,开始与金融市场衔接。 保利地产联合中联基金推出的这一总规模50亿元的REITS,以保利地产自持的租赁住房为底层物业资产,采取储架发行机制。 本单产品的成功落地,验证了"以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环"的可行性,为租赁住房资产证券化树立了优质榜样。 [ 详细 ]

凯德:新加坡上市的中国房地产基金

"凯德REITs"由新加坡嘉德置地中国子公司凯德置地在中国持有的七座商厦所组成。它也是第一只在新加坡上市的中国房地产基金。其中,安徽芜湖的嘉信茂广场是由凯德置地和深国投共同开发的,凯德置地持股51%,余下的六个物业均由凯德置地完全持有,可出租面积总计约41.3万平方米,总估值达到6.9亿新元。"凯德REITs"的商厦物业资产,兼具"地产"和"零售"两大投资概念。  [ 详细 ]

鹏华前海万科:国内首只公募REITs

鹏华前海万科REITs是中国首只投资REITs项目的公募基金,于2015年6月8日正式获批并完成注册,6月26日限量发行。鹏华前海万科REITs的发行,意味着公募基金投资范围将拓展到不动产领域。 [ 详细 ]

越秀:首个国内物业设立的REITs

"越秀投资"注入"越秀REITs"的资产包括其在广州的四处物业。"越秀投资"取得了"越秀REITs"支付给其的约33亿港元现金,并仍然持有"越秀REITs"30%的股权。在完成REITs发行后,"越秀投资"总共获得了约20亿港元的账面确认收益,更重要的是,它开拓了一条未来物业变现的便捷通道。[ 详细 ]

困境:中国REITs发展面临法律和市场障碍
①缺少针对REITs的专项法律法规

美国通过国内税法规定了成立REITs需要满足的各方面要求,香港、新加坡等国家则是采用REITs专项立法来正式推出标准REITs产品。我国由于目前仍未出台相关的专项法律法规,目前发行的类REITs产品在投资期限、范围、收入来源、分配方式等诸多方面仍没有统一标准。 [ 详细 ]

②税收优惠难以获得

目前我国税法规定在资产转移至SPV时,原始权益人还需根据物业评估价值缴纳25%公司所得税以及30%-60%的土地增值税以及其他一般增值税、印花税等。如果在《公司法》允许的条件下,以公司制运营REITs则面临在REITs运营期间缴纳公司所得税和个人所得税的双重征税困境。[ 详细 ]

③产权不够明晰完整

根据美国较成熟的经验,REITs一般投资于具有稳定收益的物业中,要求物业产权必须完整明晰。而我国很多房地产项目都以出售为目的,产权被分割成许多小产权用以出售,开发者由于不拥有完整的产权而对基础资产的选择造成了一定障碍。[ 详细 ]

栏目介绍

多地欲为楼市松绑

地产能见度

用简洁明快、主题鲜明、图文并茂的快专题形式,深入报道地产热门事件,透过现象看本质,为大家还原事实真相,深挖事件内幕。

借鉴:海外及香港地区REITs发展历程

>美国

20世纪90年代初期的美国商业地产泡沫破灭才真正将REITs模式推到了前台,行业进入大爆发时期。当时银行账面上有着大量的房地产贷款,而作为贷款抵押物的房价地产价格出现明显疲软的迹,REITs的推动使得囤积在银行的房地产资产有了承接的机构。

>澳大利亚

20世纪70年代初,澳大利亚进入恶性滞胀的环境中,失业率高企,通货膨胀攀升,房地产市场交易热情大减,股票、债券、房地产等资产价格表现疲软。为引入资金支持房地产行业进一步发展,澳洲推出REITs相关准入法则。

>日本

90年代,日本在资产泡沫后经历了漫长的经济衰退,在90年代中期的刺激过后,日本经济再次跌入负增长区间。房地产市场长期低迷,日本提振地产需求,选择REITs作为商业地产新开发项目的资金来源,推动资金流入房地产市场。

>新加坡

亚洲金融危机的余波还未散去,银行内的坏账高企使得民众不愿回到房地产市场,整体市场十分低迷。1999年新加坡证券交易所审核委员会提出设立上市财产信托,5月颁布《财产型托指引》,并在次年11月进行了更新。2001年新加坡最大的房地产开发商之一凯德集团尝试在新加坡发行REITs,由市场中低价收购房地产资产。

>法国

2000年后,法国新屋销售单季总量一直维持在20000套下方,且一直处于小幅负增长情况。为提振本国房地产市场,法国推出11号法案(Article 11the Finance Act),推动房地产信托发展,以期为房地产开发企业进一步提供资金。

>香港地区

1985~1997年的利率水平下降使得香港房地产迎来了长期的持续大涨,但1997年后,金融危机爆发,香港房价开始暴跌,至2005年楼宇买卖合约数量再次跌破10000份每月大关。同年,香港证券和期货实物检查委员会颁布《房地产投资信托基金守则》,推动REITs进入房地产业进行投资。而英国与德国推出REITs时间点较晚,主要是为了不甘人后,在资本自由流动的情况下,增强自身房地产行业竞争力与资金吸引能力。

延伸:什么是CMBS和ABS?

>CMBS

CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)是指商业地产公司的债权银行以原有的商业抵押贷款为资本,发行证券。CMBS将多种商业不动产的抵押贷款重新包装,透过证券化过程,以债券形式向投资者发行。该项产品具有发行价格低、流动性强、充分利用不动产价值等优点,因此问世25年来,在全球不动产金融市场迅速成长,为传统银行贷款之外,地产开发商筹资的新选择。

>ABS

ABS资产证券化是国际资本市场上流行的一种项目融资方式,它以项目所拥有的资产为基础。其中项目资产可以带来的预期收益为保证,通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。

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观点:REITs的时代即将到来?

清华校友房地产协会秘书长张雪舟
REITs能够推动公租房和养老产业的发展

REITs能够大力推动中国公租房产业和养老产业的发展。REITs产品可以使房地产市场的资金进行资产证券化以后分散出售,使中小投资人通过REITs来受到发展快速地区的收益。[详细]

真正的REITs还没有成熟

中国现在还存在着资产的问题,优良的资产很少,所以很少有业主愿意把优良资产放进去,只是想用这个资产做抵押,只有业主真正愿意将资产所有权让出来,真正的REITs市场才有发展机会。[详细]


戴德梁行大中华区副总裁王盛

中国指数研究院副总裁汪勇
REITs对开发商和投资者来说都有好处

REITs解决了开发商融资和退出渠道的问题。另一方面对于普通市民等投资者来说,通过购买REITs份额,可以降低这类普通投资者参与房地产资产投资的门槛,并能分享其收益。[详细]

对租赁市场来说 潜在的盈利机会还不大

对于租赁市场来说,潜在的盈利机会还不大,而通过类似金融产品创新,则为地产企业建立了新的资金回笼的机制。他表示,现在市场上的准REITs产品更多的是一些机构认购。[详细]

易居研究院中心总监严跃进

亚太房地产协会
Peter Verwer
当前正处于蓬勃发展的REITs 4.0时代

在亚太区,新加坡模式和澳大利亚模式值得借鉴,房地产在两地的定义更加广泛化。需要政府加强对行业相关条例的规范,增加透明度,从而推动REITs更好发展。[详细]

实质上也还没有脱离ABS

目前国内市场上获批的所谓REITs产品,实质上也还没有脱离ABS的范畴。由于中国还没有相关公募基金的法律法规,因此这些都是以私募基金的形式发行,对于普通投资人来讲,门槛较高。[详细]


仲量联行周志锋

中联基金
范熙武
REITs对平衡市场的发展起到重要作用

REITs可能是唯一能够非常好的匹配开发、持有、运营的三者关系,符合租赁住房的民生以及商业投资逻辑的金融工具。而且它拥有非常广阔发展的空间。[详细]

从商业逻辑和实操上没有实质障碍

通过REITs的方式,租赁住房企业能盘活存量资产,达到资产真实出表、降低负债率、优化资产负债表等多重目标,大大提升企业参与租赁市场的积极性,推动中央"房住不炒"的方针的落地。[详细]


高和资本联合创始人周以升  
回顾:近年来国内涉及REITs的政策动态
  • 01人民银行召开会议推行REITs

    2007 年 6 月,人民银行联合住建部等部门召开会议,认为应按照"试点与立法平行推进"的原则推进REITs。[详情] 2007.6

  • 02国务院出台相关政策

    2008年国务院办公厅出台《关于当前金融促进经济发展的若干意见》,明确指出要开展房地产投资信托基金试点,拓宽房地产企业融资渠道。2008 年,银监会发布《信托公司管理办法》的修订版,鼓励REITs的发展。[详情] 2008

  • 03REITs试点协调小组成立

    2009年中国人民银行曾联合国家发展和改革委员会等11个部委成立REITs试点协调小组,在北京、上海、天津开展试点,并就其起草的《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》征求意见。[详情] 2009

  • 04多个部门都鼓励公租房新融资渠道

    2010 年6 月,人民银行、住建部等多个部门联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》,提到应当鼓励公租房的新融资渠道,探索使用REITs、信托等形式。 [详情] 2010.6

  • 05证监会提出REITs的制度体系和相应方案

    2014年5月13日证监会发布《关于进一步推进证券经营机构创新发展的意见》,明确提出研究建立房地产投资信托基金(REITs)的制度体系及相应的产品运作模式和方案,之后证监会起草了《公开募集房地产证券投资基金管理暂行规定》并开展试点工作。[详情] 2014.5

  • 06有关部门提出要积极稳妥开展REITs试点

    2014年9月29日,中国人民银行、银监会在联合发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中指出要积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。[详情] 2014.9

  • 07住建部明确提出了积极推进REITs试点

    2015年1月6日住房和城乡建设部("住建部")发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,明确提出"积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点,积极鼓励投资REITs产品",同时初步确定在北京、上海、广州、深圳四个城市开展租赁性保障房REITs试点。[详情] 2015.1

  • 08首个中国版REITs物业评估文件出炉

    2015年10月,中国房地产估价师与房地产经纪人学会起草了《房地产投资信托基金物业评估指引(试行)》,被业内称作首个中国版REITs专业物业评估规范性文件。[详情] 2015.10

  • 09REITs在国内的发展迎来了新的机遇

    2016年1月,证监会主席肖钢在题为《深化改革健全制度加强监管防范风险促进资本市场长期稳定健康发展》的讲话中提出"发展企业资产证券化,推进基础设施资产证券化试点,研究推出房地产投资信托基金(REITs)"。可以说,在国务院"用好增量,盘活存量"的发展思路下,REITs在国内的发展已经迎来了一个新的历史机遇期。[详情] 2016.1

  • 10集体土地建设租赁房的政策完全破冰

    2016年6月,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号),提出培育发展住房租赁市场的具体要求。伴随着这一背景,集体土地建设租赁房的政策也完全破冰。[详情] 2016.6

  • 11九部委提出积极支持并推动房地产REITs

    今年7月,2017年7月,国家发展改革委、住房部等九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》提出,"鼓励地方政府出台优惠政策,积极支持并推动房地产投资信托基金(REITs)"。[详情] 2016.6

  • 12超过30个城市出台租赁政策

    今年下半年以来,全国已有超过30个城市出台关于租赁的相关政策。[详情] 2017

1深度:REITs的推行有何风向标意义?
契合“房住不炒”

REITs助力住房租赁市场发展,完全契合"房住不炒"的精神。十九大报告进一步强调了"房住不炒"的定位,并提出"加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度"。[ 详细 ]

REITs将加快房地产企业去杠杆。房地产市场是依赖金融杠杆的重资产行业,相对于家庭部门杠杆率而言,风险较低,而房地产市场去杠杆重点是房地产企业的去杠杆。[ 详细 ]

REITs将促进和规范租赁市场的发展。大型机构通过发行REITs,将筹集的资金用于收购住房并出租经营,有助于消化住房市场库存,提高资源利用效率和住房租赁市场的活力。[ 详细 ]

REITs为普通投资者提供了收益稳定、流动性强的不动产投资工具。所以可以预见的是,以租赁住房为底层资产的REITs将吸引越来越多的普通投资者的加入。[ 详细 ]

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制作:戴滋仪、汪怡璇          设计:吴红艳
统筹:储丽娟          监制:步珊珊
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