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事件:广东拟将取消商品房预售制度
9月21日,广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》称,广东省住房城乡建设厅已拟订了"关于商品房预售许可事项调整"的材料,并将于9月25日上报住房城乡建设部。《通知》称,拟对预售制进行改革,降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。目前,《通知》处在建言讨论阶段,付诸实施尚需时日,但已是大势所趋。[ 详细 ]
现象:取消预售消息一出,地产股市值蒸发超千亿
9月24日收盘,地产行业龙头股价悉数下跌

2017年销售额排名第一的碧桂园下跌5.57%,排名第三的中国恒大下跌3.55%,排名第四的融创中国下跌4.02%,排名第七的中国海外发展下跌3.25%,排名第八的龙湖集团下跌3.49%。整个地产板块总市值一天蒸发超过600亿港币。[ 详细 ]
9月25日开盘,A股房地产板块股价持续走低

新城控股、招商蛇口等盘中跌逾7%,银行、保险等金融板块亦走弱,拖累沪指低开低走。截至收盘,全新好跌停,新城控股、中南建设、保利地产均跌超过6%,此外,招商蛇口跌5.89%,万科A跌4.5%,金地集团跌4.1%,华夏幸福跌3.83%。市值蒸发超过600亿元。[ 详细 ]
追溯:预售制度自1994年立法以来已实施近25年
雏形:霍英东创造"买楼花"模式

商品房预售制度也称"期房买卖制度",起源于上个世纪50年代的香港,彼时的香港在二战之后面对大量的人口流入叠加经济的快速发展对商业楼宇和住宅的需求急剧增长,在这样的背景下,霍英东成立的立信置业有限公司一改当时的现楼销售政策,提出"预售楼花"并倡导分期付款。[ 详细 ]
发展:香港"楼花"模式进入内地

上世纪80年代,香港"楼花"模式进入内地。房荒下的住房预订购时代(1978-1993)采取的是住房预订购制度,即首先由地方政府建委组织,采取代建制的方式,各购房单位根据批准的建设计划和资金到城市统建办预订购住宅,之后统建办再用预售的定购资金和银行贷款开展土地开发及住宅建设。[ 详细 ]

立法:1994年商品房预售制度立法实施

1994年7月颁布的《城市房地产管理法》,在总结各地经验的基础上,正式确立了商品房预售制度,并对预售条件、监管作出了原则性规定,为商品房市场的健康发展提供了法律准绳。自此,商品房预售制度正式登上中国商品房市场的历史舞台。[ 详细 ]


完善:成为商品房市场的核心管理制度

2001年,住建部对商品房预售管理进行修订和完善,主要涉及完备开发企业申办"预售证"的材料、地方监管部门应出台相关制度、明确办理权属登记手续的期限、规范化未能办理预售登记的行政处罚措施等内容。随着预售管理办法不断完善,预售制度逐渐成为中国商品房市场经营的核心管理制度之一。[ 详细 ]

剖析:为何取消商品房预售制度?
行业:预售制度降低房地产业门槛

商品房预售制度降低了房地产业的门槛, 不具备开发实力的企业进入市场, 降低了开发企业的自有资金要求,刺激了房地产的过度投资和开发,造成不平衡发展和低效率竞争。[ 详细 ]


购房者:房屋质量保障低 损坏切身利益

预售制度对于购房者来说保障度低,不确定因素太多,带来了大量的矛盾和纠纷,例如工程烂尾、交付质量不符预期等,都将严重损害购房者的切身利益。[ 详细 ]



楼市:预售管理不完善 楼市乱象丛生

由于我国商品房预售市场起步较晚,有关法规制度不够完善,主管部门的管理职能作用没有正常发挥,导致房地产市场虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售等乱象丛生。[ 详细 ]



效果:取消预售制度将产生哪些积极作用
银行:规避银行在房地产行业的风险

在一些没有限购的地方,尤其是一些三四五线城市,银行正在给房地产输血。一旦出现大逆转,银行资金出现压力,因此,逐步取消限购既可以避免这样的风险,又可以让银行、地产商有一个缓冲的机会。[ 详细 ]
房企:大房企集中资源优势

取消预售制度企业可以有选择的调整拿地节奏,组织好施工、销售管理,把控好现金流。但对小企业来说是灭顶之灾,因为他们手里没有充足的项目,也加大了融资难度。[ 详细 ]



楼市:给房地产投机情绪降温

预售的取消是一个对房地产开发商不利的信息,决策者可以借此传达坚决调控的决心和意志。而且这个时间点的选择也很有打击力度,就选在中秋节和国庆的长假期之前,让心存幻想的投资客、房地产商继续承受压力。[ 详细 ]


购房者:让购房者买房看得见

在现房销售模式下,或也会减少各类行政审批。现在的很多政策都是围绕预售制度制定的,实际上若是现房交付,房子质量和具体情况购房者可以看到,就不会有各种违约猫腻。从法律层面看,未来就没有预售一说,而是直接现房认购和直接交易。[ 详细 ]


影响:取消预售制度将带来哪些不利因素
房价:房价短期内降低 中长期推高

一些介于这个过渡期的期房,很可能出现跳楼甩卖价,甚至有些房企可能会考虑转型退出地产行业,说不定也会降价清库存的。但是取消预售,房企的成本会上升,成本涨了,总要体现在售价里面的。[ 详细 ]
成交:新增供给延后 销售短期或萎缩

根据国家统计局数据,在商品房销售中,期房销量远高于现房。2018年前8月,期房和现房销售面积在总销售面积中的占比分别约为81.5%和18.5%,销售金额占比则分别约为85.0%和15.0%。如果仅以现房形式进行销售,商品房新增供给将显著延后,短期内销售规模或将大幅萎缩。[ 详细 ]

房企:周转速度与盈利能力或将弱化

按照全国定额工期测算,若预售形象进度要求分别为出±0、1/3地上主体、2/3地上主体和竣工现售,则从拿地到开盘的时间周期分别约为129天、299天、468天和638天。如果由期房转为现房销售,该情况下房企开盘周期最多可能延后约17个月,房企的周转率或将受显著影响,并影响其盈利能力。[ 详细 ]

房企:现金流承压 融资压力或将加大

根据期房销售额占比85.0%估算,若由期房转为现房销售,房企前8月约40.7%的资金来源将受影响。根据117家上市房企的数据,2018上半年末净负债率约106.4%,若由期房转为现房销售,房企现金流入将延后,短期内货币资金将下降,房企净负债率将上升至约239.8%,资金压力显著加大。[ 详细 ]

土拍:或将冷却 地方财政压力加大

土地出让金仍然在地方财政收入中占据重要位置,2017年国有土地使用权出让收入与地方本级财政收入的比例约为56.9%。在经营压力提升的背景下,房企在土地端的投资力度或将冷却,地方政府土地出让金中短期或受影响,地方财政压力预计将会提升。[ 详细 ]

痛点:推行现售的困难有哪些?
房企资本金不足

如果逐步提高预售条件,就需要解决房地产企业资本金的充足问题,就需要解决房地产企业资金从哪里来的问题。没有了预售资金,房企将减少大约33%的资金来源。楼市也很可能减少33%的住房供应。如果,在本已供不应求大城市全面推广现房销售,显然会加剧这些城市的供不应求。[ 详细 ]
需修法先行

商品房预售制度已经实行了24年了,也许是需要修改一下了。但是行政部门统一共识本已不易,立法机构统一共识更是难上加难,如果先改法律、再全面推广,现房销售为时还早。[ 详细 ]



需要循序渐进

政府不应对现有项目提高预售节点,实行"后发制人"、半渡击之。这样既容易打乱企业生产经营节奏和市场供应节拍,而且也不符合法律规定。[ 详细 ]



栏目介绍
多地欲为楼市松绑

地产能见度

用简洁明快、主题鲜明、图文并茂的快专题形式,深入报道地产热门事件,透过现象看本质,为大家还原事实真相,深挖事件内幕。

视野:国外的预售制度

>①美国:第三方保管房屋预售款

美国房地产市场上大部分都是现房销售,而带有预售性质的房屋与我国预售体系的根本差别在于,美国开发商在交房之前无法从购房者那里拿到资金。

购买预售房时,开发商先与顾客达成预定意向,通常要有一半以上的公寓被预定,开发商才能从银行取得建筑贷款,正式开始建造。顾客在初期支付的订金通常为数千至一万美元,由第三方保管。


>②巴西:制定指导价格规范预售房销售

巴西商品房销售普遍采用预售房方式,但是由于政府和行业协会每年根据地产市场的变化情况制定指导价格,从而对地产商的预售房销售起到了指导和规范作用。

巴西政府和行业协会代表每年举行会议,确定第二年城市中各区域房地产价格的变化幅度。对于政府来说,这是征收地产税的依据;对于行业协会来说,则是地产商从政府手中拿地乃至制定销售价格的根本。


>③德国:订立个性化购房合同分期支付房款

德国长期以来普遍实行预售房制度,并通过订立个性化的购房合同和按照工程进度分期支付房屋价款,大大化解了购房者和地产商之间的风险及纠纷。

在德国,一般房地产商在项目获批后即开始销售房屋。但房主购买预售房并不是从银行一次性贷款支付全部房价,而是按照工程进度在交房前分期支付。如果建设进度延时,购房者可以随时谈判推迟付款,并要求付款折扣等。


>④法国:严格管理预售款

根据法国法律规定,在购房合同签署之前,开发商是不可以挪用、转让或扣押定金的。购买预售房是根据工程进度分期付款。

在期房买卖合同里,必须写明工程期限以及拖延交房的罚金。作为卖主,从房地产移交之日起一个月内,必须对售房后一切表面的瑕疵承担责任。


>⑤瑞典:通过专门机构管理商品房预售全程

在瑞典,所有新旧住宅商品房的所有权和居住权都属于住宅居住权协会,并由其统一管理和出售。房屋开发公司也只有在经过该协会高标准的审核后,才有资格建造新商品房项目,并在协会全权委托下开展商品房预售。


>⑥日本:建立预售房市场风险分担机制

在买主和房地产商签订预售房的交易合同时,房地产商须向金融机构申请买主定金的担保或保险,金融机构须将担保或保险的保证书提交给买主。


>⑦新加坡:购房者按施工进度分期支付房款

新加坡的房屋预售制度是一种预定制度,对开发商和购房者的买卖行为都有要求,特别是对购买者按施工进度分期支付房款的比例作出了详细规定。

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探讨:取消商品房预售制度时机到了吗?

中原地产首席分析师张大伟
房价平稳期才可取消预售制度

取消预售制度,会带来供应量短期锐减的担忧,不利于平稳市场。房地产要进入现房销售必须要在房价平稳周期内,而且房地产市场已基本进入存量环节时代和房企负债率降低的情况下。[详细]

取消预售制度是大势所趋

预售制是在住房供给不足的大环境之下,为增加住房供给而采取的规则。随着我国住房供给的规模日益扩大,从中长期来看,从预售转现房销售是大势所趋。[详细]


业内人士李金哲

新城欧阳捷
取消预售制度必会实行

高比例预收款和按揭贷款制度,确实导致购房者承担了较大的购房风险,适时推动现房销售,有助于减少和消除一些市场乱象,也有利于房企降杠杆、防风险。[详细]

取消预售制度无异于痴人说梦

土地财政是钱袋子。楼市作为中国的基本盘,一荣俱荣,一损俱损。如果打算取消这个政策,利益受损者非常明确,他们会尽一切办法阻止政策的取消。[详细]

业内人士不二财叔

易居研究院智库中心研究总监严跃进
取消预售制度将给房地产行业带来洗牌

在预售制情况下,30层的房子,房企建到5层后,就可办理预售证,房企可通过此类方式回笼资金和后续投资。但取消预售制后,中小房企的资金链问题会变得严峻,将给房地产行业带来洗牌。[详细]

取消预售制度势在必行

我国对预售制度各地执行标准不一,加之标准弹性空间大和开发商预售收了房款,地方政府收了税款,所以使得预售成为投机炒房和推高房价的不可争辩的罪魁祸首。[详细]

业内人士英雄剑
盘点:杭州共有26宗现房销售地块

去年3月24日,杭州市国土资源局发布土地新政:当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售。但是到去年7月,这一政策被取消。在这段时间内,杭州共出现26宗现房销售地块。

杭州现房销售地块
序号 出让时间 地块名称 用地性质 容积率 成交价(万元) 成交楼面价(元/平方) 竞得房企 溢价率 备注
1 2017/4/26 翠苑单元XH0910-B1/B2/S42-25地块 其它 2.2001 19723 22502 中兴 53.91% 现房销售
2 2017/4/26 三墩单元FG03-B1/B2-05地块 商业 3.8 135983 7500 龙湖 50.00% 现房销售
3 2017/4/26 桃源单元R21-09地块 住宅 2.8 95288 19137 联发 70.00% 现房销售,自持20%
4 2017/4/26 翠苑商住地块 商住 2.6124 205861 39571 中冶 70.00% 现房销售,自持16%
5 2017/5/27 蜀山单元F-01地块 住宅 2.8 300437 20060 禹洲 70.00% 现房销售,自持2%
6 2017/5/27 萧山区靖江街道花神庙地块 商住 2 49521 5101 融信 70.00% 现房销售,自持67%
7 2017/5/24 上城区[复兴单元SC0602-08地块[大名空间旁] 商业 4.4 25617 17405 广宇 70.00% 现房销售,自持100%,配建养老500㎡
8 2017/6/29 蜀山单元D-19-2地块 商业 2 11496 6596 自然人 69.00% 现房销售
9 2017/6/29 益农镇商业居住用地 商住 1.8 8235 2733 高运 52.00% 现房销售
10 2017/6/16 临平新城西区块L-41地块[第二次] 住宅 1.5 168625.5 14700 中建 50.00% 现房销售,自持5%
11 2017/6/15 蒋村单元XH0607-04地块 住宅 2.4 431767 31698 葛洲坝 70.00% 现房销售,自持44%
12 2017/6/15 丁桥单元R21-05地块 住宅 2.4 97940 17166 天阳 70.00% 现房销售,自持34%
13 2017/6/15 翠苑单元XH0905-14地块 商业 4.8 50568 12740 浙江汇高置地 61.23% 现房销售
14 2017/6/9 前进片区综合体Ⅰ地块 住宅 2.3 100779 5161 杭房 70.00% 现房销售,自持27%
15 2017/6/9 新湾街道商住地块2 商住 1.2 4800 4765 杭州宏立 69.97% 现房销售,自持100%,配建养老200㎡
16 2017/6/5 大学城北JS0603-12、16地块 商住 2.5-3 123391 8439 金地 70.00% 现房销售,自持41%
17 2017/6/5 三塘单元XC0501-B1/B2-03地块 商住 2.9999 343321 29809 中冶 70.00% 现房销售,自持比例36%
18 2017/6/5 襄七房单元FG05-B1/B2-B14地块 商住 3.5 574635 28309 保利 70.00% 现房销售,住宅自持36%,商业自持2.5万方
19 2017/7/21 牛田单元R21-05地块 住宅 2.3 272761 30841 越秀 70.00% 竞配自持:现房
20 2017/7/21 文晖单元J-C2-02[02B]地块 商业 3 22419 14391 下城城投 70.00% 现房销售,自持40%
21 2017/7/21 丁桥单元R21-04地块 住宅 2.4 123302 17383 电建 70.00% 现房销售,自持21%
22 2017/7/3 庆隆单元GS04-01-R21-09地块 住宅 2.2 125100 37509 杭房 57.71% 现房销售
23 2017/7/3 长睦单元R21-12B地块 住宅 2.13 177117 14096 卓越 70.00% 现房销售,自持14%
24 2017/8/11 临平新城核心区B-5-03地块 商业 2.6 15000 4680 中顺 55.73% 现房销售
25 2017/8/10 崇贤新城向阳B-2地块 商住 2.2 187267.5 12999 郑州绿都 50.00% 现房销售+自持2%
26 2017/8/10 崇贤新城C-7地块 商住 2 96588 12999 路劲 50.00% 现房销售
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制作:倪吉利 设计:杨晓宇
统筹:步珊珊 监制:步珊珊
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