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2017/07/21
NO.004
位于之江板块、主打刚需 钱江彩虹府能在户型上加分吗?
之江的未来,不会是大量拔地而起的写字楼,也不是繁华的商业中心,而是腹有诗书气自华。在之江,这次钱江地产带来了99方四房2厅2卫的精装产品,彩虹府的99方更多的强调了功能性,而忽略了生活的舒适性,但个人还是比较喜欢餐客厅的布局。
前阿里系产品经理,出身房产世家,对房子有天然的爱好,互联网家装品牌"更好家"创始人。

很久没有聊之江转塘板块了。

转塘目前的价格,也已经涨到3万以上的的均价了。

但如果你说之江转塘的价值就是他的环境非常不错,我个人觉得你是被绝美的之江路所迷惑了。

所以我们看待之江转塘板块,要抛开那些虚的,才能看得清它真正的价值。

之江转塘板块最大的价值在于:

它是西湖区,它有着艺术文化的氛围,而且它离滨江只有一座桥的距离。

整个转塘之江,目前商业氛围最成熟,应该还是转塘老镇,最繁华的商业体还是华润万家。

而被广大的之江人们期待的恒大商业体,也要到2019年才能看到商业体的氛围。

而除了这些,之江还有什么配套呢?

中国美术学院、浙江音乐学院、宋城以及一直在拖进度的浙江省文化中心。

而原来振奋之江的西湖大学,却被西湖区移到了三墩北。

所以之江的未来,不会是大量拔地而起的写字楼,也不是繁华的商业中心,而是腹有诗书气自华。

这样的定位,也符合之江的气质。

但从目前之江的价格来看,已经着实不低了。

转塘老镇上的绿城之江一号带装修的已经突破了3万5的二手价格

320过道对面的价格已经突破了3万的二手价格。

而目前新房主要集中的区域之江新城区域,目前主要是祥生、恒大、钱江和禹州地产的盘在售。

价格比转塘老镇的二手房普遍低了10%。

原来之江转塘是之江新城的价格先起来,带动了转塘老镇的价格,而现在,之江新城的价格已经几乎横盘大半年了。

即使他现在的价格比转塘老镇的价格还低,但我依然觉得在如今的行情下,他贵了点。

即使之江离滨江就一座桥的距离,可是这一座桥,不比复兴大桥好走。

交通更便利的钱江世纪城板块和奥体板块,在政府的限价下,也就在3万出头。

所以我从去年下半年开始一直强调,之江3万以下,才是安全线,即使我老婆喜欢之江的味道。

之江适合去品,而不适合直接喝。

而制约之江的问题,依然还是被地理位置局限了。

一座桥,一条路、一条隧道、一条地铁,依然不能改变它的局限。

前几年的之江利好不断,其中就包括阿里打造的云栖小镇,甚至地铁6号线也为此延伸,经过云栖小镇,到达转塘的双浦。

目前之江在售的新盘主要有:

祥生云浦新语、恒大水晶城、钱江彩虹府和禹州滨之江。

钱江地产作为本土地产公司,在滨江有两个令人印象深刻的楼盘:彩虹城和水晶城。而水晶城二期在2009年开盘的时候,应该是杭城最早带装修的3房2厅2卫的户型了。而这之后,钱江地产鲜有新盘面世。

彩虹府样板间实景图

而这次到江对面的之江,钱江地产带来了他们的99方四房2厅2卫的精装产品

这也是他们的主打户型。

可是我在网上看的户型图都是这样的:

彩虹府99方四房2厅2卫户型图

这个户型和西湖区另一个盘真的好像好像,他就是:

水晶郦城99方四房2厅2卫户型图

彩虹府是99方精装,水晶郦城是119方的毛坯,同样做到了四房2厅2卫的彩虹府,他具体的尺寸如何呢?

我之前文章中说过,凡是没有具体尺寸的户型图,都是在耍流氓。

我只好通过这个户型图里的平面布置摆放,去复刻一份具体尺寸的户型图,误差在10%左右。

我们一眼就看出,虽然是三房朝南,客厅朝东,朝南的面宽虽然做到了9米,但次卧的尺寸有点偏小。

进深开间比

进深开间比保持在1:1.5以内是比较合理的。

动静分区

动线分布

在动线方面,彩虹府99方访客动线做的还比较合理

但在居住动线和家务动线方面,彩虹府有两个小问题:

次卫的开门在进门走廊处,南面的次卧要经过客厅:

这样的布局,在隐私性和还是便利性层面,不是非常合理。

而且只有一个生活在次卧,所以会导致在实际生活中,不是非常方便。

所以彩虹府的99方更多的强调了功能性,而忽略了生活的舒适性,但个人还是比较喜欢餐客厅的布局。

而还有个的缺点是,在玄关风水处,也欠考虑了些。

在如今这个房价,就看你是要舒适性还是追求功能性了。

彩虹府还有个84方的3房2卫2厅可以选择:

我复刻出来的户型尺寸图:

84方整体的户型布局做的比较方正,餐客厅做到了分离,但依然还是每个功能房间做的都比较紧凑,两个房间都在客厅开门,会对实际居住产生一定的噪音干扰。

进门玄关处做的比99方好,但也是在这块区域,浪费一定的面积。

可我唯一不能忍的是,次卫怎么能布局在房子的中心,而且还是直接面对餐厅,这个在实际居住中,会有很多人比较介意。

彩虹府所在的区域虽然有云栖小镇,但尴尬就尴尬在:

阿里要在西湖区的另一端建立云谷,打造阿里云产业。

目前的市场在因为政府普遍限价导致价格是低开的,彩虹府目前离之江新城的核心区域还是有一定距离,附近更多的面貌处在城乡结合部。

所以如果彩虹府没有一个很性价比的价格,还是很难引起市场的价值认同。

之江因环境而出名,而最终房价上涨还是要靠滨江的溢出

这些年,之江的发展着实慢了些。

如果你是投资,尽量不要选择之江。

如果你是刚需自住,这算是个好地方。

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